不動産の相続登記を自分で！失敗しないための手順と必要書類

親から実家を相続したけれど、相続登記の手続きが複雑そうで何から手をつけていいか分からない、とお悩みではありませんか。専門家に依頼すると費用がかさむため、できれば自分で手続きを済ませたいと考えている方も多いでしょう。

この記事では、不動産の相続登記を自分で進めるための具体的な手順や必要書類、費用について分かりやすく解説します。この記事を読めば、失敗なくスムーズに自分で相続登記を完了させる知識が身につき、余計な費用をかけずに済みます。

相続登記は自分でできる？専門家へ依頼すべきケース

不動産の相続登記は、必要な書類を揃えて法務局へ申請すれば、自分で行うことが可能です。しかし、相続関係が複雑な場合など、状況によっては司法書士などの専門家へ依頼した方がスムーズに進むケースもあります。

まずはご自身の状況を整理し、自分で手続きを進めるか、専門家の力を借りるかを判断することが大切です。ここでは、それぞれのケースについて具体的に見ていきましょう。

自分で手続きができる相続関係のケース

相続登記を自分で行いやすいのは、相続関係が比較的シンプルなケースです。例えば、相続人が配偶者と子供だけ、遺言書で相続する人が明確に指定されている、といった場合が挙げられます。遺産分割協議がスムーズにまとまる見込みがあれば、手続きはそれほど難しくありません。

また、平日に役所や法務局へ出向く時間を確保できる方も、自分で挑戦しやすいでしょう。時間的な余裕があれば、書類の収集や作成も落ち着いて進められます。不動産登記を自分でやることで、専門家への依頼費用を節約できるのが大きなメリットです。

司法書士への依頼を検討すべきケース

一方で、司法書士への依頼を検討した方が良いのは、相続関係が複雑な場合です。相続人が多かったり、連絡の取れない相続人がいたり、面識のない親族が相続人に含まれるケースでは、戸籍の収集だけでも大変な手間がかかります。

また、遺産分割協議で相続人同士の意見がまとまらない場合や、相続不動産が遠方にある場合も、専門家のサポートが有効です。手続きのミスによるリスクを避けたい方や、仕事などで忙しく時間を確保できない方は、司法書士依頼を検討しましょう。

自分で相続登記するメリットとデメリット

自分で相続登記を行う最大のメリットは、司法書士に支払う報酬を節約できる点です。一方、デメリットとしては、手続きに多くの時間と手間がかかることや、書類の不備で申請がやり直しになるリスクが挙げられます。

ご自身の状況に合わせて最適な方法を選ぶために、以下のメリット・デメリットを比較検討してみてください。

相続登記を自分でするための事前準備

相続登記を自分で行うと決めたら、まずは入念な事前準備から始めましょう。手続きをスムーズに進めるためには、最初に不動産の正確な情報を把握し、必要な書類をリストアップすることが不可欠です。

準備段階でしっかりと情報を整理しておくことで、後の手順でつまずくことなく、効率的に申請まで進めることができます。ここでは、登記申請前に済ませておくべき4つの準備について解説します。

まず登記事項証明書で不動産情報を確認

相続登記の第一歩は、対象となる不動産の正確な情報を確認することです。そのためには、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得しましょう。これには、土地の地番や家屋番号、所有者の氏名・住所などが記載されています。

登記事項証明書は、日本全国どの法務局でも取得可能です。この情報をもとに、登記申請書に不動産の表示を正確に記入する必要があります。固定資産税の納税通知書と照らし合わせ、情報に間違いがないか確認することも重要です。

相続登記の必要書類一覧とその入手先

相続登記には、被相続人や相続人の関係を証明する書類など、様々な書類が必要です。どの書類も手続きに不可欠なため、漏れなく準備しましょう。不動産登記で必要な主な書類と入手先は以下の通りです。

これらの書類は、相続の状況（遺言書の有無、遺産分割協議の有無など）によって異なります。ご自身のケースに合わせて、法務局のウェブサイトなどで詳細を確認してください。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等：本籍地の市区町村役場
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票：最後の住所地の市区町村役場
• 相続人全員の戸籍謄本：各相続人の本籍地の市区町村役場
• 不動産を相続する人の住民票：住所地の市区町村役場
• 固定資産評価証明書：不動産所在地の市区町村役場
• 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書：協議で決めた場合

登記申請書の作成方法とダウンロード

必要書類の準備と並行して、登記申請書を作成します。申請書のひな形は、法務局のウェブサイトからダウンロード可能です。Word形式やPDF形式が用意されているため、パソコンで作成すると修正も簡単で便利です。もちろん、手書きでの作成も問題ありません。

申請書には、不動産の情報、被相続人と相続人の情報、登記の目的などを正確に記入します。書き方に迷った場合は、法務局のウェブサイトに掲載されている記載例を参考にしましょう。法務局の相談窓口で書き方の指導を受けることも可能です。

自分で相続登記する場合の費用内訳を解説

自分で相続登記を行う場合、費用は主に「登録免許税」と「必要書類の取得費用」です。司法書士への報酬が発生しないため、大幅に費用を抑えることができます。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%と定められています。

例えば、評価額が1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円です。その他、戸籍謄本（1通450円程度）や住民票（1通300円程度）、郵送費などの実費がかかります。合計費用をあらかじめ計算し、予算を準備しておきましょう。

失敗しない！相続登記を自分で行う7つの手順

事前準備が整ったら、いよいよ法務局への申請手続きに入ります。相続登記を自分で行う手順は、大きく7つのステップに分けることができます。一つひとつの手順を確実にこなしていくことが、失敗を防ぐ鍵となります。

ここからは、書類の収集から登記完了後の書類受け取りまで、具体的な流れを詳しく解説します。この7つの手順に沿って進めれば、初心者の方でも迷うことなく手続きを完了させることができるでしょう。

手順1：戸籍謄本などの必要書類を集める

最初のステップは、事前準備でリストアップした必要書類をすべて集めることです。特に、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）は、相続人を確定させるために最も重要な書類となります。

本籍地が何度も変わっている場合は、それぞれの市区町村役場に請求する必要があり、時間がかかることもあります。郵送での取り寄せも可能ですので、早めに手配を始めましょう。相続人全員の現在の戸籍謄本も忘れずに取得してください。

手順2：相続関係を証明する説明図を作成

次に、収集した戸籍謄本の内容をもとに、「相続関係説明図」を作成します。これは、被相続人と相続人の関係を図で分かりやすく示したものです。相続関係説明図を提出することで、提出した戸籍謄本一式の原本を返却してもらうことができます。

この原本還付の手続きを行わないと、戸籍謄本は法務局に保管されてしまいます。相続税の申告など、他の手続きでも戸籍謄本は必要になるため、必ず作成して提出しましょう。決まった書式はなく、手書きでもパソコン作成でも構いません。

手順3：登記申請書を作成して書類を製本

登記申請書に必要事項をすべて記入し、集めた書類と合わせて一つにまとめます。書類を綴じる順番は、一般的に「登記申請書 → 収入印紙貼付台紙 → 委任状（あれば）→ 相続関係説明図 → 遺言書や遺産分割協議書 → その他の証明書類」となります。

すべての書類を順番通りに重ねて左側をホチキスで留め、製本します。各ページのつなぎ目に、申請人が契印（割り印）を押すのを忘れないようにしましょう。こうすることで、書類の抜き取りや差し替えを防ぐことができます。

手順4：登録免許税を計算し収入印紙を用意

登録免許税の金額を計算し、その金額分の収入印紙を購入します。税額は、固定資産評価証明書に記載された不動産の評価額に0.4%を掛けて算出します（100円未満は切り捨て）。計算した税額分の収入印紙を郵便局や法務局内の売店で購入しましょう。

購入した収入印紙は、A4の白紙などに貼り付けた「収入印紙貼付台紙」に貼り付けます。この台紙を登記申請書の次に綴じ込みます。収入印紙には消印をしないよう注意してください。消印は法務局の職員が行います。

手順5：不動産を管轄する法務局を調べる

登記申請は、どの法務局でも行えるわけではありません。申請先は、相続する不動産の所在地を管轄する法務局と決まっています。複数の不動産を相続し、所在地が異なる場合は、それぞれの管轄法務局を調べる必要があります。

管轄の法務局は、法務局のウェブサイトで簡単に検索できます。間違った法務局に申請してしまうと、書類が返却されたり、移送されたりして時間がかかってしまうため、事前に必ず確認しておきましょう。

手順6：法務局の窓口か郵送で登記申請

書類一式の準備が整ったら、管轄の法務局へ申請します。申請方法は、法務局の窓口へ直接持参する方法と、郵送で提出する方法があります。窓口申請は、その場で簡単なチェックを受けられるメリットがあります。

郵送で申請する場合は、書類一式を封筒に入れ、「不動産登記申請書在中」と朱書きし、書留郵便で送付しましょう。返信用の封筒と切手を同封しておくと、登記完了後の書類を郵送で受け取ることができます。

手順7：登記完了後の書類を受け取る

登記申請後、書類に不備がなければ1～2週間程度で登記が完了します。完了予定日は申請時に教えてもらえます。登記が完了すると、「登記完了証」と、不動産の権利証にあたる「登記識別情報通知書」が発行されます。

これらの書類は非常に重要なものなので、法務局の窓口で受け取るか、郵送で確実に受け取り大切に保管してください。登記識別情報通知書は再発行されないため、紛失しないよう厳重に管理しましょう。これで相続登記の手続きはすべて完了です。

相続登記で失敗しないための注意点

相続登記を自分で行う際には、いくつか注意すべき点があります。特に法改正による義務化や、初心者が陥りやすいミスについては、事前に知識として知っておくことが重要です。正しい知識を持つことが、失敗を防ぐ一番の近道となります。

ここでは、スムーズに手続きを終えるために、特に押さえておきたい3つの注意点を解説します。これらのポイントを意識して、確実な登記申請を目指しましょう。

2024年4月から相続登記が義務化

これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日から法律で義務化されました。これにより、「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」に登記申請を行わなければなりません。過去の相続も対象となるため注意が必要です。

正当な理由なくこの期限内に申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。所有者不明の土地問題を解消するための重要な法改正ですので、相続が発生したら速やかに手続きを進めるようにしましょう。

自分で申請する時によくある間違いと対処法

自分で相続登記をする際によくある間違いとして、必要書類の不足や申請書の記載ミスが挙げられます。例えば、戸籍謄本が一部足りなかったり、不動産の表示を間違えたりするケースです。間違いがあると、法務局から補正の連絡が入ります。

補正の指示があった場合は、指示された内容に従って書類を訂正または追加提出します。法務局の窓口に出向いて訂正するのが一般的です。軽微なミスであれば電話で修正方法を教えてくれることもあります。慌てず、冷静に対応しましょう。

手続きに困った時の無料相談窓口の活用

自分で手続きを進める中で、どうしても分からないことや不安な点が出てくるかもしれません。そんな時は、一人で抱え込まずに無料の相談窓口を活用しましょう。各法務局には、登記手続きに関する無料相談窓口が設置されています。

ここでは、登記官や相談員が申請書の書き方や手続きの流れについてアドバイスをしてくれます。ただし、個別の具体的な事案について法的な判断を下す場ではない点には注意が必要です。予約が必要な場合が多いため、事前に確認してから利用しましょう。

まとめ：不動産の相続登記を自分で完結させるために

不動産の相続登記は、手順と必要書類を正しく理解すれば、自分で完結させることが十分に可能です。この記事で解説した7つの手順に沿って準備を進めることで、費用を抑えつつ、確実に不動産の名義変更を行うことができます。

特に、2024年4月からの義務化を念頭に置き、相続が発生したら早めに手続きに着手することが重要です。もし途中で困難に感じた場合は、法務局の相談窓口や専門家の力を借りることも検討し、確実に手続きを完了させましょう。

不動産の相続登記でよくある質問

自分で相続登記をすると費用はいくらかかる？

自分で相続登記をする場合にかかる費用は、主に「登録免許税」と「必要書類の取得費用」です。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に0.4%を掛けた金額となります。例えば、評価額が2,000万円なら税額は8万円です。

その他、戸籍謄本や住民票などの取得に数千円から1万円程度、郵送費などの実費がかかります。司法書士への報酬が不要なため、専門家に依頼する場合と比較して費用を大幅に抑えることが可能です。

司法書士に依頼した場合の費用相場は？

司法書士に相続登記を依頼した場合、自分で手続きする際にかかる登録免許税や実費に加えて、司法書士への報酬が必要になります。報酬の相場は、相続の内容や不動産の数によって異なりますが、一般的には5万円～15万円程度です。

相続関係が複雑で戸籍の収集が広範囲にわたる場合や、遺産分割協議書の作成も依頼する場合には、報酬額が加算されることがあります。事前に複数の司法書士から見積もりを取ることをおすすめします。

相続登記を自分で行うデメリットはある？

自分で相続登記を行う主なデメリットは、多くの時間と手間がかかる点です。戸籍謄本などの必要書類を自分で収集し、不慣れな申請書を作成する必要があるため、特に平日に時間が取れない方にとっては負担になる可能性があります。

また、書類の不備や記載ミスがあった場合、法務局へ何度も足を運ぶ必要が生じるリスクも考えられます。専門的な知識が必要な複雑なケースでは、間違いが起こる可能性も高まるため、その点がデメリットと言えるでしょう。

相続手続きを進める上で注意すべきことは？

相続手続きを進める上で最も重要なのは、相続人を正確に確定させることです。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて集め、他に相続人がいないかを確認する必要があります。これを怠ると、後々トラブルの原因になりかねません。

また、遺産分割協議を行う場合は、相続人全員の合意が必要です。一人でも反対する人がいると協議は成立しません。そして、2024年4月から相続登記が義務化されたため、3年以内の申請期限を守ることも非常に重要です。

相続登記とは別に相続税は発生するの？

相続登記と相続税の申告は、全く別の手続きです。相続登記は不動産の名義を変更するための法務局での手続きですが、相続税は相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合に、税務署へ申告・納税するものです。

相続税の基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」で計算されます。遺産総額がこの金額以下であれば、相続税の申告は不要です。相続税が発生する場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納税を済ませる必要があります。